Qué se decide en asamblea
Los temas típicos que requieren asamblea:
- Aprobar el presupuesto y la rendición de cuentas anual.
- Designar o cesar a la administración (lo explicamos paso a paso en la guía para cambiar de administración).
- Obras y mejoras del edificio, y cómo se financian.
- Reglas de convivencia, uso de amenities y sanciones.
Convocatoria y quórum: la regla de la hora
La asamblea puede ser convocada por el administrador o por cualquier copropietario (Ley 10.751, art. 18). La ordinaria se hace al menos una vez al año — típicamente para aprobar cuentas y presupuesto — y las extraordinarias, cuando hay un tema puntual. El error clásico es convocar mal (sin orden del día o sin notificar a todos): las decisiones de asambleas mal convocadas pueden impugnarse.
El quórum legal tiene una mecánica muy práctica: en primera convocatoria se exige una mayoría de copropietarios que represente tres cuartos del valor del edificio; pero si no se alcanza, transcurrida una hora la asamblea sesiona con los presentes y decide por mayoría simple, cualquiera sea el valor que representen. Por eso las asambleas uruguayas suelen arrancar "una hora después": es la ley funcionando.
Mayorías: quién decide qué (y por qué el reglamento no puede cambiarlas)
No todos los temas se deciden igual. Las cuestiones de funcionamiento — incluida la designación y remoción del administrador, el presupuesto y las rendiciones de cuentas — se resuelven con el régimen general del art. 18. Modificar el reglamento de copropiedad exige presentes que representen tres cuartos del valor, en asamblea especialmente convocada para eso (D.L. 14.560). Y las obras e innovaciones sobre bienes comunes requieren dos tercios de los votos del total que representen tres cuartos del valor — el detalle está en la guía de obras en el edificio.
Un dato que casi nadie conoce y que zanja discusiones: los quórums y mayorías de la propiedad horizontal son de orden público (D.L. 14.560, art. 16). El reglamento NO puede establecer mayorías distintas de las legales — si lo hace, vale la ley.
Asambleas virtuales y mixtas: sí, valen
Desde la Ley 20.058, las asambleas por videoconferencia (virtuales) o mixtas (presencial + remota a la vez) tienen la misma validez que las presenciales. Con requisitos concretos: la convocatoria debe incluir el orden del día e indicar la plataforma, la documentación a tratar debe llegar a los copropietarios con 48 horas de anticipación, la comunicación debe ser de audio y video en tiempo real, y la asamblea debe grabarse.
También hay plazos para el después: el acta se pone a consideración de los copropietarios dentro de los 30 días, y desde esa comunicación corren 60 días para impugnar. Pasado ese plazo, la resolución queda firme — otra razón para leer las actas cuando llegan.
El acta: donde las decisiones se vuelven reales
Lo que no está en el acta, no pasó. El acta registra quiénes participaron, qué se votó y qué se resolvió — y es el documento que después permite exigir el cumplimiento (a la administración, a un proveedor o a un vecino). Guardarlas ordenadas y accesibles es parte de la salud institucional del edificio.
Con Habitia las actas quedan digitalizadas y accesibles para todos los copropietarios, y las resoluciones se convierten en tareas con seguimiento — la diferencia entre "se habló" y "se hizo".
Preguntas frecuentes
¿Puede votar un inquilino en la asamblea?
El voto corresponde a los propietarios. Un inquilino puede participar si el propietario le da poder de representación por escrito.
¿Las decisiones de la asamblea obligan a los que no fueron?
Sí: las decisiones válidamente adoptadas obligan a todos los copropietarios, hayan asistido o no. Por eso conviene participar — o dar poder a alguien de confianza.
¿Cada cuánto hay que hacer asamblea?
La ordinaria al menos una vez al año. Las extraordinarias, cuando un tema lo amerita — por ejemplo, una obra urgente o un cambio de administración.
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