Quién convoca y cómo
Salvo que el reglamento interno diga otra cosa, convoca el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales. El aviso va por carta, esquela, correo electrónico o cualquier medio que deje constancia de la entrega o la recepción, y además en carteles en lugares visibles del edificio. Avisos y carteles dicen el día, la hora, el lugar y los temas a tratar (TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 146).
Si la sesión no se celebra en la fecha prevista, hay que convocarla de nuevo, de la misma forma, dentro de los tres días naturales siguientes (art. 146). Y si falta el presidente, para el Tribunal Registral pueden convocar excepcionalmente los propietarios con al menos el 25 % de las participaciones, si se acredita ante el Registro esa ausencia (acuerdo plenario del Tribunal Registral).
Quórum y mayorías
La norma general no fija un quórum para todas las sesiones: lo fija el reglamento interno, que debe regular todo lo relativo a las sesiones, el quórum, las votaciones y los acuerdos (Ley 27157, art. 42; TUO, art. 153). Dos reglas sí están fijadas: los propietarios inhabilitados por deuda no cuentan para el quórum (Ley 27157, art. 49), y para inscribir un acuerdo, el Registro calcula el quórum solo con los propietarios que tienen su dominio inscrito (precedente del Tribunal Registral).
Las mayorías, en cambio, sí tienen reglas en la norma:
| Decisión | Mayoría | Norma |
|---|---|---|
| Aprobar el reglamento interno (si no lo dio el promotor) | Más del 50 % de los porcentajes de participación | Ley 27157, art. 39 |
| Acuerdos de mayoría calificada | Dos tercios de las participaciones en los bienes comunes, salvo que el reglamento interno diga otra cosa | TUO, art. 148 |
| Transferir bienes comunes | Dos tercios de los votos de la junta | Ley 27157, art. 43; TUO, art. 148 |
| Tener más de un reglamento y una junta por sectores | Mayoría simple del total de propietarios | Ley 27157, art. 45 |
Si se aprueba transferir un bien común, a los propietarios que no fueron se les notifica por carta notarial y tienen veinte días hábiles para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, quedan vinculados al acuerdo (TUO, art. 148).
Quién vota: hábiles, representantes e inquilinos
Vota el propietario hábil, el que pagó todas las cuotas fijadas por la junta. Quien debe tres o más cuotas ordinarias, o al menos una extraordinaria, al momento de la convocatoria queda inhabilitado: puede ir a la sesión con voz, pero no vota, y tampoco puede impugnar los acuerdos (Ley 27157, art. 49).
Un propietario puede hacerse representar en la sesión. La representación se da por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que sea un poder por escritura pública (TUO, art. 147). El inquilino, por su parte, participa con voz en los temas de servicios comunes y cuotas, según lo que diga el reglamento interno (TUO, art. 140).
El acta de la sesión
Las sesiones y sus acuerdos tienen que constar en el libro de actas legalizado (TUO, art. 148), que lleva el administrador general como secretario de la junta (TUO, art. 152). Cada acta debe indicar (TUO, art. 149):
- El lugar, la fecha y la hora de la sesión.
- Los propietarios que asistieron, con el porcentaje de participación de cada uno.
- Quiénes actuaron como presidente y como secretario.
- Los puntos de la agenda, la forma y el resultado de las votaciones y los acuerdos.
La firma del acta
La firman el presidente y el secretario designado, o los miembros de la directiva si la hay, y todos los que participaron en la sesión. El reglamento interno puede tener reglas que faciliten la firma (TUO, art. 149), algo útil en los edificios con muchos propietarios.
¿Se puede hacer una sesión virtual?
Hoy es una zona gris. El TUO dice que las sesiones se celebran necesariamente en el predio (art. 146). El Tribunal Registral lo interpretó: vale una sesión fuera del edificio cuando es materialmente imposible hacerla ahí por falta de espacio (acuerdo plenario).
Para la modalidad virtual hubo un caso. Según informó El Peruano, en 2021 el Tribunal Registral admitió una sesión no presencial de una junta aunque su reglamento interno no la previera (Res. 026-2021-SUNARP-TR-T). Es el criterio de un caso, no una regla general.
El D.Leg. 1568 permitirá sesiones presenciales o virtuales, con el quórum y las formalidades del reglamento interno (art. 25), pero todavía no rige: entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento. Si la junta quiere sesionar en forma virtual, lo más prudente hoy es preverlo en el reglamento interno y consultarlo con un abogado o un notario antes de inscribir los acuerdos.
Cómo lo resuelve Habitia
Con Habitia, la convocatoria sale por WhatsApp y por correo, con constancia de entrega y la anticipación que pida el reglamento interno, y Habi responde las dudas de los propietarios sobre la agenda. El día de la convocatoria, la lista de hábiles ya está al día con los pagos, y durante la sesión el cómputo se hace por porcentaje de participación. El acta queda lista para pasar al libro, con los asistentes, sus porcentajes y el resultado de cada votación. La junta decide; Habitia ordena. Más sobre Habitia en Perú; si la junta todavía no está inscrita, mira la guía de junta de propietarios y SUNARP.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no se llega al quórum?
La sesión no se celebra y hay que convocar de nuevo, de la misma forma, dentro de los tres días naturales (TUO, art. 146). El quórum que se exige en cada convocatoria lo fija el reglamento interno.
¿Puede votar el inquilino?
Por sí mismo, no: participa con voz en los temas de servicios comunes y cuotas, según el reglamento interno (TUO, art. 140). Puede votar en nombre del propietario si este le da una representación por escrito para esa sesión (TUO, art. 147).
¿Quién puede impugnar un acuerdo?
Hoy, solo los propietarios que no están inhabilitados (Ley 27157, art. 49). Cuando rija el D.Leg. 1568, podrán impugnar los asistentes que votaron en contra, los que no fueron y los que fueron privados ilegítimamente de votar (art. 29).
Esta guía es información general sobre la normativa peruana y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA: arts. 140 a 153 (gob.pe)
- Ley 27157, arts. 39 a 49 (Congreso de la República)
- Acuerdos plenarios del Tribunal Registral: lugar de reunión y convocatoria (SUNARP)
- Precedentes del Tribunal Registral: quórum de la junta de propietarios (SUNARP)
- Tribunal Registral: es procedente la sesión virtual de la junta de propietarios (El Peruano, 22-feb-2021)
- Decreto Legislativo 1568, arts. 25 y 29 (El Peruano)
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