¿Está vigente el D.Leg. 1568?
No. Su Primera Disposición Complementaria Final dice que entrará en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su reglamento. Ese reglamento se aprueba por decreto supremo, con refrendo del ministro de Vivienda, y tenía que salir dentro de los 180 días de publicado el decreto legislativo (Segunda Disposición Complementaria Final). Ese plazo venció en 2023.
Lo último oficial es la Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA, de julio de 2024, que dispuso publicar el proyecto de reglamento. Era un proyecto, no el reglamento aprobado. Al 3 de noviembre de 2026, el listado de decretos supremos del Ministerio de Vivienda en gob.pe no incluye el reglamento del D.Leg. 1568.
Mientras tanto, siguen rigiendo el Título III de la Ley 27157 y el TUO de su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA): el D.Leg. 1568 los derogará recién a partir de su propia vigencia (Única Disposición Complementaria Derogatoria).
Hoy y con el D.Leg. 1568, tema por tema
La tabla compara lo que rige hoy con lo que dice el decreto legislativo. Varios puntos quedan para el reglamento, que todavía no existe.
| Tema | Hoy (Ley 27157 y TUO) | Cuando rija el D.Leg. 1568 |
|---|---|---|
| Junta de propietarios | La forman todos los propietarios. Si uno renuncia, la junta igual se constituye, y la renuncia no lo libera de sus obligaciones (Ley 27157, art. 47; TUO, art. 145). | Será un sujeto de derecho y se constituirá con el solo otorgamiento del reglamento interno. Nadie podrá renunciar: cada propietario será miembro mientras sea propietario (arts. 21 y 22). |
| Sesiones | Se celebran en el edificio (TUO, art. 146). | Podrán ser presenciales o virtuales, con el quórum y las formalidades del reglamento interno y, en subsidio, del reglamento del decreto (arts. 23 y 25). |
| Presidente | Lo elige la junta y la representa en juicio con una copia certificada por notario del acta inscrita que lo nombra (Ley 27157, art. 48; TUO, art. 150). | Se inscribirá en la partida matriz y seguirá en funciones hasta que se inscriba el nuevo (art. 24). |
| Administrador | Todo edificio debe tener un administrador general, que designa la junta (TUO, art. 151). | Será obligatorio, por un plazo determinado y renovable. Si no hay, se presumirá que sus funciones las cumple el presidente (art. 28). |
| Cobro de cuotas | Los documentos impagos de las cuotas son títulos ejecutivos (Ley 27157, art. 50). | Los recibos impagos emitidos por el administrador serán títulos para el Proceso Único de Ejecución; además, habrá carga en la partida del departamento, medidas cautelares y registro de deudores (art. 30). |
| Impugnar acuerdos | Solo pueden impugnar los propietarios que no están inhabilitados (Ley 27157, art. 49). | Podrán impugnar los asistentes que votaron en contra, los que no fueron y los que fueron privados ilegítimamente de votar (art. 29). |
Los dos registros nuevos
El decreto creará dos registros administrativos a cargo del Ministerio de Vivienda (Tercera Disposición Complementaria Final):
- Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes. El responsable que designe el Ministerio le dará a la SBS acceso al reporte de deudores, para que registre la deuda en su central de riesgos. El procedimiento queda para el reglamento.
- Registro de Administradores de edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal. Sus modalidades y su organización también las fijará el reglamento.
Manual de Convivencia y sanciones
Cuando rija el decreto, la junta de propietarios aprobará un Manual de Convivencia para propietarios y residentes (art. 23). En ese manual, la junta podrá fijar un régimen de sanciones para quienes cometan las infracciones que el propio manual tipifique; las condiciones mínimas las pondrá el reglamento (art. 26).
Cómo prepararse mientras tanto
Los edificios existentes se adecuarán al nuevo régimen, en lo que corresponda, cuando presenten al Registro de Predios la inscripción de algún acto que modifique su reglamento interno original (Quinta Disposición Complementaria Final). No hace falta correr a cambiar nada hoy, pero sí conviene ordenar lo que el decreto va a usar:
- El padrón de propietarios con el porcentaje de participación de cada departamento.
- El presidente inscrito en la partida del edificio y el libro de actas al día.
- Los recibos de cada cuota emitidos y guardados, con su estado de cuenta.
- Un reglamento interno que ya prevea cómo se convoca y se vota si la junta quiere sesionar en forma virtual.
Cómo lo resuelve Habitia
Con Habitia, cada departamento tiene su porcentaje de participación, su estado de cuenta en soles y sus recibos emitidos y guardados, y las actas de cada sesión de la junta quedan en un solo lugar. Cuando el D.Leg. 1568 rija, la historia de cada departamento ya va a estar ordenada para el Proceso Único de Ejecución o para el registro de deudores. Mientras tanto, la cobranza sigue las reglas de hoy: está en la guía de cobranza de cuotas de mantenimiento. Más sobre Habitia en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Ya se pueden hacer sesiones virtuales?
El D.Leg. 1568 las permitirá, pero todavía no rige. Hoy el TUO dice que las sesiones se celebran en el edificio, aunque, según informó El Peruano, el Tribunal Registral admitió una sesión no presencial en un caso de 2021. El detalle está en la guía de sesiones de la junta.
¿Tengo que inscribirme en el Registro de Administradores?
Todavía no: el registro lo creará el D.Leg. 1568, que todavía no rige, y sus modalidades y su organización las va a fijar el reglamento (Tercera Disposición Complementaria Final).
¿Hay que cambiar el reglamento interno?
No de inmediato. Según el decreto, los edificios existentes se adecuarán cuando inscriban algún acto que modifique su reglamento interno original, y eso recién aplicará cuando la norma rija (Quinta Disposición Complementaria Final).
Esta guía es información general sobre la normativa peruana y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal (El Peruano, 28-may-2023)
- R.M. 242-2024-VIVIENDA: publicación del proyecto de reglamento (gob.pe)
- Decretos supremos del Ministerio de Vivienda, listado oficial (gob.pe)
- Ley 27157, Título III (Congreso de la República)
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA (gob.pe)
- Tribunal Registral: sesión no presencial de junta de propietarios (El Peruano, 22-feb-2021)
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