Junta de propietarios: cómo se constituye e inscribe en SUNARP

¿Qué es la junta de propietarios?

Es el conjunto de todos los propietarios de los departamentos, locales o cocheras de un edificio, y tiene la representación de todos ellos (Ley 27157, art. 47). Existe en los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, galerías comerciales y demás inmuebles con bienes comunes, cuando sus secciones pertenecen a propietarios distintos (art. 37).

La preside uno de sus miembros, el presidente, que ejerce su representación legal. El reglamento interno puede crear además una directiva, con la composición y las funciones que fije (TUO, art. 145). Si un propietario renuncia a la junta, la junta igual se constituye, y la renuncia no lo libera de sus obligaciones ni de cumplir los acuerdos (TUO, art. 145).

El reglamento interno, primero

Todo edificio con propietarios distintos necesita un reglamento interno. Lo elabora o aprueba el promotor o constructor o, si no, los propietarios con el voto de más del 50 % de los porcentajes de participación (Ley 27157, art. 39). Entre lo que tiene que contener (TUO, art. 153):

• Los porcentajes de participación de cada propietario en los bienes comunes.
• Los porcentajes de cada uno en los gastos, que son los mismos salvo que se adopte otro criterio.
• El régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y sus facultades.
• Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias: quórum, votaciones y acuerdos.

Cómo se inscribe en SUNARP

La ley manda inscribir en el Registro Público el reglamento interno y la junta de propietarios (Ley 27157, art. 46), y la inscripción se hace en la partida registral del edificio matriz o en la de los bienes comunes (TUO, art. 145). Los pasos, con lo que dice cada norma y la directiva de SUNARP sobre el régimen de propiedad exclusiva y común:

1. Otorgar el reglamento interno. Con él se constituye la junta y, si ya hay varios propietarios, se nombra al presidente (TUO, art. 145).
2. Documentarlo. El reglamento interno o su modificación se inscriben con escritura pública o con documento privado con las firmas del presidente legalizadas. Si solo interviene el presidente, basta con la copia certificada del acta de la junta que aprobó el acuerdo (directiva de SUNARP, num. 5.15).
3. Inscribir al presidente o a la directiva en la partida matriz. Si en algún período no se inscribieron, igual se puede inscribir a los del período actual (directiva de SUNARP, num. 5.16). Confirma los requisitos en la oficina registral antes de presentar.
4. Acreditar la convocatoria. Para inscribir lo que decidió una sesión, la convocatoria se puede acreditar con la declaración jurada que regula SUNARP (acuerdo plenario del Tribunal Registral).

El presidente: quién convoca y quién representa

El presidente tiene las facultades generales y especiales de representación del Código Procesal Civil. Para usarlas en un juicio necesita una copia certificada por notario del acta de la sesión en la que fue nombrado, y la ley pide que esa acta esté inscrita (Ley 27157, art. 48; TUO, art. 150). Por eso inscribir cada cambio de presidente no es un detalle: sin eso, cobrar a un moroso por la vía judicial se complica.

Convocar a la junta le corresponde al presidente o a quien designe el reglamento interno. Para los casos en que falta, el Tribunal Registral fijó estos criterios:

• El último presidente inscrito, aunque su período haya vencido, puede convocar para elegir al nuevo presidente o directiva.
• Si no hay presidente inscrito o su mandato venció, pueden convocar los propietarios que representen el 25 % de las participaciones sobre los bienes comunes, para cualquier tema que diga la convocatoria. También cuando el presidente vigente murió, renunció o está incapacitado, y eso se acredita.
• Para calcular el quórum de una sesión, el Registro cuenta solo a los propietarios con dominio inscrito.

Lo que traerá el D.Leg. 1568

El Decreto Legislativo 1568 todavía no rige: entrará en vigencia 180 días calendario después de que se publique su reglamento. Cuando rija, cambiará algunas reglas de la junta:

• La junta será un sujeto de derecho y se constituirá con el solo otorgamiento del reglamento interno, aunque haya un solo propietario. Ya no se podrá renunciar a ella (arts. 21 y 22).
• La junta y sus actos se inscribirán en el rubro «Otros» de la partida del edificio matriz (art. 23).
• El presidente elegido se inscribirá en la partida matriz del Registro de Predios y seguirá en funciones hasta que se inscriba el nuevo (art. 24).

Cómo lo resuelve Habitia

Habitia carga el padrón de propietarios con el porcentaje de participación de cada departamento, guarda el reglamento interno y las actas de cada sesión, y tiene a mano quién es el presidente y hasta cuándo va su mandato. Cuando la junta cambia de presidente, el equipo deja listos el acta y los documentos; la inscripción la presentan la junta o su notario, porque el back office no hace trámites. Más sobre Habitia en Perú. Para lo que viene después de inscribir, está la guía de sesiones de la junta.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Ley 27157, arts. 37 a 48 (Congreso de la República)
• TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA: arts. 145, 150 y 153 (gob.pe)
• Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, Res. 340-2008-SUNARP/SN (SUNARP)
• Precedentes de observancia obligatoria del Tribunal Registral (SUNARP)
• Acuerdos plenarios del Tribunal Registral (SUNARP)
• Decreto Legislativo 1568, arts. 21 a 24 (El Peruano)