¿Qué pasa si un propietario no paga la cuota de mantenimiento?
La deuda no se borra por esperar. El atraso en las cuotas ordinarias o extraordinarias habilita las acciones de cobro que prevén la ley y su reglamento, y no importa si el departamento está vacío: estar desocupado no exime al propietario, salvo que se haya pactado otra cosa (TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 144).
El camino de la deuda, de menor a mayor. Los dos primeros pasos son de gestión; los demás los regula la norma:
- Recordatorios. Muchas veces la mora empieza por un olvido: un aviso antes del vencimiento y un estado de cuenta claro evitan que crezca.
- Acuerdo de pago. Un compromiso por escrito, en pagos parciales que el propietario pueda cumplir.
- Inhabilitación. Con tres o más cuotas ordinarias, o al menos una extraordinaria, impagas al momento de la convocatoria, la directiva declara inhabilitado al propietario y se lo comunica. Puede ir a las sesiones de la junta con voz, pero no vota ni cuenta para el quórum, y no puede impugnar acuerdos (Ley 27157, art. 49; TUO, art. 143).
- Conciliación. Como regla general, el reglamento de la ley pide una conciliación extrajudicial antes de ir a juicio (TUO, art. 156).
- Proceso ejecutivo. Con tres meses consecutivos de mora, el presidente de la junta puede demandar el cobro por la vía ejecutiva sin conciliación previa (TUO, art. 157). Los documentos impagos de las cuotas son títulos ejecutivos, y el proceso sigue las reglas del proceso de ejecución del Código Procesal Civil (Ley 27157, art. 50).
Quién cobra y con qué documentos
El día a día de la cobranza es del administrador general: entre sus funciones están cobrar las cuotas, cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día y llevar las cuentas (TUO, art. 152). Cuando hay que ir a juicio, el que representa a la junta es su presidente.
| Paso | Quién | Qué necesita | Norma |
|---|---|---|---|
| Cobrar las cuotas y llevar las cuentas | Administrador general | El estado de cuenta de cada departamento | TUO, art. 152 |
| Declarar inhabilitado a un moroso | Directiva de la junta | Una comunicación al propietario | Ley 27157, art. 49 |
| Demandar el cobro | Presidente de la junta | Copia certificada por notario del acta inscrita que lo nombra | Ley 27157, art. 48; TUO, art. 150 |
| Probar la deuda | Presidente de la junta | Los recibos y documentos impagos de las cuotas | Ley 27157, art. 50 |
La ley pide que el acta del nombramiento esté inscrita; el TUO menciona solo la copia certificada por notario. Antes de demandar, conviene revisar las dos cosas con el abogado de la junta.
¿Y si el que no paga es el inquilino?
El inquilino debe pagar puntualmente las cuotas cuando su contrato se lo pone a cargo. En ese caso, el propietario queda como responsable solidario frente a la junta de propietarios (TUO, art. 141). Ser responsable solidario quiere decir que la junta puede reclamarle la deuda al propietario aunque, por contrato, quien debía pagar era el inquilino.
Lo que traerá el D.Leg. 1568
El Decreto Legislativo 1568 todavía no rige: entrará en vigencia 180 días calendario después de que se publique su reglamento, y en julio de 2024 el Ministerio de Vivienda publicó solo el proyecto. Más detalle en la guía del D.Leg. 1568. Cuando rija, la cobranza sumará herramientas:
- Los recibos impagos emitidos por el administrador serán títulos ejecutivos para el Proceso Único de Ejecución; bastará con acreditar la representación del presidente y presentar esos recibos.
- Con un acuerdo de la junta, se podrá anotar una carga en la partida registral del departamento que debe.
- Procederán las medidas cautelares, y los propietarios deudores podrán ir a un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento, al que tendrá acceso la SBS para su central de riesgos.
Cómo se previene la mora
Los gastos del edificio no bajan porque alguien deje de pagar: el conserje, la limpieza y el ascensor se pagan igual, y lo que falta lo cubren los demás o se recorta el mantenimiento del edificio. Por eso conviene actuar antes de que la deuda exista: avisos antes del vencimiento, formas de pago que no obliguen a ir al banco y un recibo que se entienda, con el detalle de cada gasto.
Para la administración, el dato que más importa es la antigüedad de la deuda. Una cuota atrasada se resuelve con un recordatorio; tres cuotas ya le quitan el voto al propietario en la próxima sesión, y tres meses consecutivos abren la vía ejecutiva sin conciliación.
Cómo lo resuelve Habitia
Con Habitia, los recordatorios salen solos por WhatsApp y por correo antes del vencimiento, y si el propietario ya informó el pago, no le llegan más. Paga por transferencia, Yape o Plin, manda el comprobante por WhatsApp y una persona lo confirma. Cada departamento tiene su estado de cuenta en soles, y la administración ve la morosidad del edificio de un vistazo.
Para los atrasados, el equipo arma un expediente con el estado de cuenta y los recibos impagos, listo para el abogado de la junta, y la lista de propietarios hábiles queda al día para cada convocatoria. Ir a cobranza judicial lo decide la junta. Más sobre Habitia en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo un propietario moroso deja de votar?
Desde que debe tres o más cuotas ordinarias, o al menos una extraordinaria, al momento de la convocatoria. La directiva lo declara inhabilitado y se lo comunica; vuelve a votar cuando paga la deuda (Ley 27157, art. 49).
¿Hay que conciliar antes de demandar?
Depende de la mora. La regla general es la conciliación extrajudicial previa (TUO, art. 156), pero si el propietario lleva tres meses consecutivos sin pagar, el presidente puede ir directo a la vía ejecutiva (TUO, art. 157).
¿La deuda va a la central de riesgos?
Todavía no. El D.Leg. 1568 creará un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento al que tendrá acceso la SBS, pero ese registro va a funcionar recién cuando la norma rija y su reglamento lo organice.
¿Quién firma la demanda?
El presidente de la junta de propietarios, que tiene las facultades de representación del Código Procesal Civil. Para ejercerlas necesita una copia certificada por notario del acta inscrita en la que fue nombrado (Ley 27157, art. 48; TUO, art. 150).
Esta guía es información general sobre la normativa peruana y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- Ley 27157, arts. 48 a 50: presidente, propietarios hábiles y mérito ejecutivo (Congreso de la República)
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA: arts. 141 a 157 (gob.pe)
- Decreto Legislativo 1568, art. 30 y Tercera Disposición Complementaria Final (El Peruano)
- R.M. 242-2024-VIVIENDA: proyecto de reglamento del D.Leg. 1568 (gob.pe)
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