O que diz o art. 1.336 do Código Civil
Todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). A convenção também define a cota de cada um e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias (art. 1.334, I).
Para quem não paga, o § 1º do art. 1.336, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024, prevê três acréscimos: a correção monetária, os juros moratórios convencionados ou, se não estiverem previstos, os juros do art. 406 do Código, e a multa de até 2 % sobre o débito.
Correção monetária e taxa legal
Se o índice de atualização monetária não foi convencionado nem está previsto em lei específica, aplica-se a variação do IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE (art. 389, parágrafo único).
Quanto aos juros: quando não são convencionados, ou o são sem taxa estipulada, aplica-se a taxa legal (art. 406). A taxa legal é a Selic, deduzido o índice de atualização monetária do art. 389, e, se o resultado for negativo, vale zero para o cálculo dos juros do período (art. 406, §§ 1º e 3º). Como a taxa muda, não publicamos valores: o cálculo usa a do período de cada atraso.
| Acréscimo | Regra | Artigo |
|---|---|---|
| Correção monetária | O índice da convenção; se não houver, o IPCA | 1.336, § 1º, e 389 |
| Juros moratórios | Os da convenção; se não houver, a taxa legal (Selic menos IPCA, no mínimo zero) | 1.336, § 1º, e 406 |
| Multa | Até 2 % sobre o débito | 1.336, § 1º |
Confira na convenção do seu condomínio o índice, os juros e a multa. A cobrança judicial deve ser conduzida por um advogado.
Outras multas que não são de atraso
O Código prevê outras multas, que não se confundem com a do atraso. O condômino que faz obras que comprometem a segurança, altera a fachada ou usa a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, de até cinco vezes o valor das suas contribuições mensais. Se não houver previsão, a assembleia decide a cobrança por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º).
Quem descumpre os seus deveres de forma reiterada pode ser obrigado, por três quartos dos condôminos restantes, a pagar multa de até o quíntuplo da contribuição. Para o comportamento antissocial reiterado, a multa pode chegar ao décuplo, até a próxima deliberação da assembleia (art. 1.337). As sanções dos condôminos também são matéria da convenção (art. 1.334, IV).
Do lembrete à execução
Cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas é dever do síndico (art. 1.348, VII). Em juízo, o condomínio é representado pelo administrador ou pelo síndico (CPC, art. 75, XI), e o síndico deve informar a assembleia de qualquer processo de interesse do condomínio (Código Civil, art. 1.348, III). Um roteiro comum:
- Lembrete antes do vencimento e aviso no dia seguinte ao atraso.
- Contato com o condômino e proposta de acordo, se a convenção ou a assembleia permitirem.
- Extrato do débito, cota por cota, com a correção, os juros e a multa.
- Reunião dos documentos que comprovam o crédito: a convenção, as atas que aprovaram as contribuições e os boletos.
- Encaminhamento ao advogado para a execução.
A cota como título executivo
O crédito das contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, é título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovado (CPC, art. 784, X). Na execução, o devedor é citado para pagar a dívida em três dias contados da citação (art. 829). Por isso o extrato e a documentação de cada cota fazem diferença: são a base do pedido.
Venda da unidade, voto e prazo
Quem compra uma unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios (Código Civil, art. 1.345). Por isso a declaração de débitos da unidade é um pedido frequente na venda.
O direito de votar nas deliberações da assembleia e de participar delas é do condômino que está quite (art. 1.335, III).
O Código fixa em cinco anos o prazo para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I). Se esse prazo vale para a sua cobrança, e desde quando ele corre, confirme com o advogado do condomínio.
Como a Habitia resolve
Na Habitia, cada cota sai com boleto ou Pix, e os lembretes vão pelo WhatsApp antes e depois do vencimento. Quando há atraso, a plataforma calcula a correção, os juros e a multa conforme a convenção do condomínio ou, se ela não prevê, conforme o Código. A Habi responde ao condômino quanto ele deve e por quê, e cada inadimplente tem o seu histórico de contatos.
Quando você decide cobrar na Justiça, o extrato cota por cota sai pronto, junto com a convenção e as atas, para o advogado. A decisão é sua. Saiba mais sobre como trabalhamos em Habitia Brasil.
Perguntas frequentes
A multa por atraso pode passar de 2 %?
Para quem não paga a contribuição, o Código fixa multa de até 2 % sobre o débito (art. 1.336, § 1º). As multas maiores dos arts. 1.336, § 2º, e 1.337 são para outros descumprimentos, como obras que comprometem a segurança ou o comportamento antissocial.
Se a convenção não fala de juros, quanto se cobra?
Aplica-se a taxa legal do art. 406: a Selic, deduzido o IPCA, e nunca abaixo de zero (arts. 406, §§ 1º e 3º, e 389, parágrafo único).
Quem compra um apartamento com condomínio atrasado paga a dívida?
Sim. O adquirente responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios (Código Civil, art. 1.345).
Preciso de sentença para cobrar a cota atrasada?
O CPC trata a contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, documentalmente comprovada, como título executivo extrajudicial (art. 784, X). O caminho concreto, defina com o advogado do condomínio.
Este guia é uma informação geral sobre a legislação brasileira e não substitui a orientação profissional para o seu caso.
Fontes
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