Assembleia virtual de condomínio: o que diz a lei

Quando a assembleia pode ser virtual

O art. 1.354-A do Código Civil vale para quaisquer modalidades de assembleia, ordinária ou extraordinária. A convocação, a realização e a deliberação podem ser eletrônicas com duas condições: que a convenção do condomínio não proíba essa possibilidade e que os condôminos tenham preservados os direitos de voz, de debate e de voto.

A assembleia eletrônica segue as regras de instalação, de funcionamento e de encerramento do edital de convocação e pode ser híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos no mesmo ato (§ 4º). Os documentos da ordem do dia podem ser entregues em papel ou em formato eletrônico (§ 6º).

Normas complementares sobre as assembleias eletrônicas podem entrar no regimento interno, aprovadas pela maioria simples dos presentes em uma assembleia convocada para isso (§ 5º). É o lugar para definir, por exemplo, a plataforma usada, o prazo para enviar as procurações e como se pede a palavra.

O edital de convocação

Quem convoca é o síndico (art. 1.348, I). Uma vez por ano, ele convoca a assembleia ordinária para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, se for o caso, eleger o substituto e alterar o regimento interno (art. 1.350). Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º). As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355).

Todos os condôminos precisam ser convocados: sem isso, a assembleia não pode deliberar (art. 1.354). Quando a assembleia for eletrônica, o edital tem que dizer isso e trazer as instruções de acesso, de manifestação e de coleta de votos (art. 1.354-A, § 1º). Na prática, um bom edital de assembleia virtual traz:

A data, o horário da primeira e da segunda convocação e a pauta completa.
O aviso de que a assembleia será eletrônica ou híbrida e, se for híbrida, o endereço do encontro presencial.
O link de acesso e como cada unidade se identifica.
Como pedir a palavra, como votar e até quando os votos são recebidos.
Onde estão os documentos da pauta, como o orçamento e a prestação de contas.

Quórum e votos por fração ideal

Em primeira convocação, salvo quórum especial, as deliberações são tomadas pela maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda convocação, basta a maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas partes comuns, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único).

Para votar e participar, o condômino precisa estar quite (art. 1.335, III). A convenção define a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum de cada deliberação (art. 1.334, III). Alguns quóruns especiais estão no próprio Código:

Quóruns especiais do Código Civil para o condomínio edilício
Decisão	Quórum	Artigo
Alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade	Dois terços dos votos dos condôminos	1.351
Obras voluptuárias	Dois terços dos condôminos	1.341, I
Obras úteis	Maioria dos condôminos	1.341, II
Obras em partes comuns, em acréscimo às existentes	Dois terços dos votos dos condôminos	1.342
Construir outro pavimento ou outro edifício no solo comum	Unanimidade dos condôminos	1.343
Destituir o síndico	Maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada	1.349
Reconstruir ou vender a edificação destruída ou em ruína	Votos que representem metade mais uma das frações ideais	1.357
Multa por descumprir deveres, se não houver previsão	Dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes	1.336, § 2º
Multa ao condômino que descumpre deveres de forma reiterada	Três quartos dos condôminos restantes	1.337

As obras ou reparações necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização (art. 1.341, § 1º). A convenção pode fixar outros quóruns para as suas deliberações (art. 1.334, III).

Sessão permanente: quando falta quórum especial

A Lei nº 14.309/2022 criou uma saída para as votações que exigem quórum especial, como a alteração da convenção. Se o quórum previsto em lei ou na convenção não for atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente (art. 1.353, § 1º), desde que, ao mesmo tempo:

Sejam indicadas a data e a hora da sessão seguinte, em até 60 dias, e as deliberações pendentes.
Os presentes fiquem convocados e as unidades ausentes sejam convocadas na forma da convenção.
Seja lavrada uma ata parcial, com os argumentos apresentados sobre a ordem do dia, enviada aos condôminos ausentes.
As deliberações continuem no dia e na hora marcados, e a nova ata siga a parcial, consolidando todas as deliberações.

Votos que ficam e prazo final

Os votos dados na primeira sessão ficam registrados: os condôminos não precisam voltar para confirmá-los e, se estiverem presentes no encontro seguinte, podem pedir a alteração do voto até o fim da deliberação (art. 1.353, § 2º). A sessão permanente pode ser prorrogada quantas vezes for preciso, desde que a assembleia termine em até 90 dias contados da abertura (§ 3º).

A ata eletrônica e as falhas de conexão

Na assembleia eletrônica, a ata também é eletrônica, e só é lavrada depois da soma de todos os votos e da sua divulgação; aí a assembleia se encerra (art. 1.354-A, § 3º). Por isso convém divulgar o resultado de cada item da pauta antes de fechar a sala.

A administração do condomínio não responde por problemas nos equipamentos ou na conexão à internet dos condôminos ou dos seus representantes, nem por outras situações fora do seu controle (§ 2º). O que está sob o controle da administração, como o link, a sala e a contagem dos votos, precisa funcionar: teste antes, guarde a gravação e a lista de presença.

Como a Habitia resolve

Na Habitia, o edital sai com a pauta completa, o link e as instruções de voto para cada unidade, por WhatsApp e por e-mail, e cada condômino confirma se vai. Na assembleia, a sala virtual e a gravação ficam na plataforma, os votos são contados por fração ideal e a lista mostra quem está quite. Depois, a IA prepara o rascunho da ata a partir da gravação, e uma pessoa revisa antes da assinatura.

Se a reunião virar sessão permanente, a Habitia guarda os votos da primeira sessão, envia a ata parcial aos ausentes e controla os prazos de 60 e de 90 dias. Quem convoca e conduz é você; quem decide é a assembleia. Saiba mais sobre como trabalhamos em Habitia Brasil.

Perguntas frequentes

A convenção não fala de assembleia virtual. O condomínio pode fazer?

A lei exige que a assembleia eletrônica não seja vedada na convenção (Código Civil, art. 1.354-A, I). Se a convenção do seu condomínio tem alguma regra sobre a forma das assembleias, vale conferir com o advogado antes de convocar.

O condômino inadimplente pode votar na assembleia virtual?

O direito de votar nas deliberações da assembleia e de participar delas é do condômino que está quite (art. 1.335, III). A regra é a mesma na assembleia presencial e na virtual.

Quem responde se a internet de um condômino cair?

A administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na conexão dos condôminos, nem por situações fora do seu controle (art. 1.354-A, § 2º).