¿Qué es la Ley 941?
Es la ley de la Ciudad de Buenos Aires que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la autoridad porteña de defensa del consumidor (Ley 941, arts. 1 y 2). Sin esa inscripción no se puede administrar un consorcio, ni a título oneroso ni gratuito.
Para inscribirse hace falta, entre otros requisitos, una capacitación de al menos 120 horas, revalidada cada año con un curso de 10 horas como mínimo (art. 4, inc. f). La ley fija además qué lleva la liquidación, cómo se manejan los fondos y qué se informa cada año.
Qué tiene que tener la liquidación de expensas
El art. 10 enumera once datos. La Ley 5.983, de 2018, sumó los dos últimos: las expensas ordinarias y extraordinarias por separado y el contacto para quejas.
| Inciso | Qué tiene que figurar |
|---|---|
| a | Datos del administrador: nombre, domicilio, teléfono, CUIT o CUIL y número de inscripción en el Registro. |
| b | Datos del consorcio: CUIT y clave de identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). |
| c | Ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total. |
| d | Personal: nombre, cargo, categoría del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período, descuentos y cargas sociales a cargo del consorcio. |
| e | Proveedores y contratistas: empresa, dirección, CUIT o CUIL, matrícula, trabajo, elementos provistos, importe y cuota. |
| f | Seguros: compañía, póliza, tipo, bienes asegurados, vencimiento y número de cuota. |
| g | Recibo de honorarios del administrador: CUIT, número en el Registro, situación fiscal, importe y período. |
| h | Juicios del consorcio, por expensas o por otra causa: juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. |
| i | El resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio del mes anterior. |
| j | Los importes de expensas ordinarias y extraordinarias, por separado. |
| k | Un texto claro y visible con el sitio de la plataforma web oficial y un teléfono para quejas o reclamos. |
El incumplimiento de los arts. 9 y 10, cuando se debe al administrador, es una infracción a la ley (art. 15, inc. d).
El QR a los comprobantes y el link a los aportes
La Ciudad tiene un Modelo Único de Liquidación de Expensas desde 2014, y la liquidación se manda por correo electrónico, en un sitio web de acceso exclusivo de los propietarios o por otro medio digital; en papel, solo si los propietarios lo piden (Disp. 856/DGDYPC/2014, arts. 2 a 5).
La Disp. 1146/DGDYPC/2024 sumó dos cosas al modelo:
- Un código QR o link, impreso de forma visible, que lleva a una base con la documentación escaneada de la liquidación, en PDF. El administrador la actualiza cada mes y sube todos los comprobantes dentro de los 15 días corridos del cierre del período, para que los propietarios verifiquen en qué se usaron los fondos.
- El link oficial que permite consultar, sin clave fiscal y con el CUIL de cada empleado, el estado de los pagos de sus aportes y contribuciones a la seguridad social.
¿Hay que adjuntar el reglamento de propiedad horizontal?
Ya no es obligatorio. Desde el 10 de septiembre de 2026, la Disp. 3644/DGDYPC/2026 dejó sin efecto el Manual de Buenas Prácticas Consorciales y estableció que sumar un QR o link al reglamento es facultativo: si no se hace, no es un incumplimiento de la Ley 941 ni da lugar a una sanción.
Otras obligaciones del administrador en la Ciudad
El art. 9 de la Ley 941 suma obligaciones que se ven en el día a día:
- Fondos en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (inc. h).
- Libros del consorcio y libro de Registro de Firmas, que se exhibe al comienzo de cada asamblea (incs. d y e).
- Documentación conservada y de libre acceso para los propietarios (inc. f).
- Convocatorias con lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, más copia de la última acta (inc. j).
- Recibos numerados, con los datos del consorcio, la unidad, el período, el vencimiento y las formas de pago (inc. l).
Alta de cada consorcio y declaración jurada anual
Desde febrero de 2026, el administrador tiene 30 días desde la asamblea que lo designa para dar de alta el consorcio en el Registro, con un formulario con carácter de declaración jurada y el acta de su designación; y otros 30 días para darlo de baja si renuncia o lo remueven (Disp. 1129/DGDYPC/2026).
Además, cada año presenta un informe con carácter de declaración jurada (art. 12). Para las declaraciones del año 2025, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor aprobó un instructivo (Disp. 2615/DGDYPC/2026). El informe incluye:
- El listado de consorcios que administra, y si lo hace a título gratuito u oneroso.
- Copia de las actas de asamblea de rendición de cuentas.
- El detalle de los aportes y contribuciones, el seguro de riesgos del trabajo y la cuota sindical del personal de cada consorcio.
- El detalle de los mantenimientos e inspecciones obligatorios.
- Una declaración jurada patrimonial aprobada por el consorcio o, en su lugar, un seguro de responsabilidad profesional a favor del consorcio.
Y en la Provincia de Buenos Aires
La Ley 941 rige en la Ciudad. En la Provincia, la Ley 14.701 creó su propio Registro Público de Administradores de Consorcios, con la misma regla: sin inscripción no se administra (arts. 1 y 2), y una declaración jurada anual ante la autoridad de aplicación (art. 10).
Su art. 11 pide en toda liquidación el titular, el porcentual, el total y los saldos de cada unidad, los juicios y el listado de unidades en mora; en los consorcios de menos de 100 unidades, también el personal, los proveedores, los seguros y el resumen bancario.
Cómo lo resuelve Habitia
En Habitia, la liquidación de cada consorcio de la Ciudad sale con los datos del art. 10, las ordinarias y extraordinarias por separado según el porcentual de cada unidad, el QR a los comprobantes y el link a los aportes. Cada factura cargada queda en la base del QR, y la liquidación llega por WhatsApp y por mail. En la Provincia, se arma con los datos de la Ley 14.701.
Con lo cargado durante el año, el equipo de Habitia deja lista la información de la declaración jurada anual; la presenta el administrador. Además, el Código Civil y Comercial pide archivar las liquidaciones en orden cronológico (art. 2067, inc. i): en Habitia quedan guardadas por consorcio y por mes. Más sobre cómo trabajamos con administradores de consorcios en Habitia Argentina.
Preguntas frecuentes
¿Se puede mandar la liquidación de expensas por mail?
Sí. La Disp. 856/DGDYPC/2014 prevé el envío como adjunto o dentro de un correo, en un sitio web de acceso exclusivo de los propietarios o por otro medio digital, y la Disp. 1146/DGDYPC/2024 ratificó el envío digital a la dirección de correo que fija cada propietario. En papel, solo si los propietarios lo piden.
¿Qué pasa si la liquidación no cumple con la Ley 941?
No cumplir los arts. 9 y 10, cuando se debe al administrador, es una infracción (art. 15, inc. d). Las sanciones van del apercibimiento a la multa, la suspensión de hasta nueve meses o la exclusión del Registro (art. 16).
¿Cuánto tiempo hay para subir los comprobantes al QR?
Quince días corridos desde el cierre del período. La base se actualiza cada mes con todos los comprobantes de la liquidación (Disp. 1146/DGDYPC/2024, art. 1).
Esta guía es información general sobre la normativa argentina y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, texto actualizado: arts. 1, 2, 4, 9, 10 y 12 (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Ley 5.983 de la Ciudad: incorpora los incisos j y k al art. 10 y redacta los arts. 15 y 16 (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Disposición 856/DGDYPC/2014: Modelo Único de Liquidación de Expensas (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Disposición 1146/DGDYPC/2024: QR a los comprobantes y link a los aportes (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Disposición 3644/DGDYPC/2026: sin Manual de Buenas Prácticas y reglamento optativo (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Disposición 1129/DGDYPC/2026: alta de los consorcios en 30 días (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires, texto actualizado (normas.gba.gob.ar)
- Código Civil y Comercial de la Nación, art. 2067: obligaciones del administrador (InfoLEG)
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