¿Qué pasa si un propietario no paga las expensas?
Cada propietario tiene que pagar las expensas ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa, el porcentual que fija el reglamento (Código Civil y Comercial, art. 2046, inc. c). Si no paga, el consorcio tiene un camino para cobrar, y el propietario no puede excusarse: no se libera por renunciar al uso de los servicios comunes, por vender ni por abandonar la unidad, ni siquiera respecto de las expensas devengadas antes de comprarla (art. 2049). Además del propietario, y sin liberarlo, también están obligados quienes sean poseedores por cualquier título (art. 2050).
El camino de la deuda, de menor a mayor. Los dos primeros pasos son de gestión; los demás los regula la ley:
- Aviso. Muchas deudas empiezan por un olvido: un recordatorio antes del vencimiento y un estado de cuenta claro evitan que crezcan.
- Convenio de pago. Un acuerdo por escrito, con cuotas que se puedan cumplir. En la Provincia de Buenos Aires, los convenios aprobados por la asamblea se detallan en la liquidación (Ley 14.701, art. 11, inc. a).
- Certificado de deuda. Lo expide el administrador y, si hay consejo de propietarios, lo aprueba el consejo. Es título ejecutivo (CCyC, art. 2048).
- Juicio ejecutivo. El administrador representa al consorcio en las gestiones judiciales como mandatario exclusivo (CCyC, arts. 2065 y 2067, inc. m) y presenta la demanda con el certificado.
- Embargo. Si el juez encuentra que el título es válido, libra el mandamiento de embargo: el oficial de justicia le pide el pago al deudor y, si no paga en el acto, embarga bienes para cubrir el capital, los intereses y las costas (Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 531).
El certificado de deuda
Es el documento que convierte la deuda de expensas en un título que se puede ejecutar. El Código Civil y Comercial le da ese carácter al certificado expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si el consorcio lo tiene (art. 2048).
En la justicia nacional, la demanda se presenta con certificados de deuda que reúnan los requisitos del reglamento de copropiedad. Si el reglamento no los prevé, hay que agregar una constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo que se les dio a los propietarios para pagarla, expedida por el administrador (Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 524). Si el consorcio está fuera de la Ciudad de Buenos Aires, el abogado revisa los requisitos del código procesal que corresponda.
No hay que confundirlo con el certificado de deudas y créditos del consorcio, que es otro documento:
| Certificado de deuda | Certificado de deudas y créditos del consorcio | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Cobrar las expensas adeudadas por una unidad: es título ejecutivo. | Informar la situación del consorcio por todo concepto. |
| Quién lo expide | El administrador, para iniciar el cobro. | El administrador, a pedido de cualquier parte interesada. |
| Qué incluye | La deuda de la unidad y, en la justicia nacional, los requisitos del reglamento o la constancia de deuda líquida y exigible. | Las deudas y créditos del consorcio, los reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes. |
| Plazo | El art. 2048 no fija uno. | Tres días hábiles desde el pedido. |
| Norma | CCyC, art. 2048; CPCCN, art. 524 | CCyC, art. 2067, inc. l |
El juicio ejecutivo
El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice expresamente que el crédito por expensas comunes de edificios en propiedad horizontal es título ejecutivo (art. 524). En el juicio ejecutivo, el juez examina el certificado y, si está en regla, libra el mandamiento de embargo (art. 531).
En la Ciudad de Buenos Aires, la justicia nacional ordinaria sigue a cargo del Poder Judicial de la Nación (Ley 24.588, art. 8). En esa justicia, la mediación previa es optativa en los procesos de ejecución: el consorcio puede ir a mediación o ir directo al juicio (Ley 26.589, art. 6).
Ir a juicio lo decide el consorcio con su administrador y su abogado. La ley pone un piso para todos: los propietarios no pueden negarse a pagar las expensas invocando derechos contra el consorcio, salvo la compensación, sin perjuicio de reclamar esos derechos por la vía que corresponda (CCyC, art. 2049).
Intereses y prescripción
Desde que entra en mora, el deudor debe intereses. La tasa se fija, en este orden, por lo que acuerden las partes, por lo que dispongan las leyes especiales o, en subsidio, por las tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central (CCyC, art. 768). En un consorcio, conviene revisar qué dice el reglamento y qué resolvió la asamblea.
Sobre los plazos, el Código fija dos años para el reclamo de todo lo que se devenga por años o por plazos periódicos más cortos (art. 2562, inc. c), y el plazo de prescripción empieza a correr el día en que cada prestación es exigible (art. 2554). Cómo se aplica a una deuda de expensas concreta conviene consultarlo con un abogado antes de dejar pasar el tiempo.
Qué muestra la liquidación de los morosos y los juicios
En la Ciudad de Buenos Aires, si hay juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, la liquidación mensual informa el juzgado, el expediente, la carátula, el objeto, el estado y el capital reclamado (Ley 941, art. 10, inc. h).
En la Provincia, la liquidación lleva además el listado de unidades en mora, con los períodos y los montos, los convenios de pago aprobados por la asamblea y los depósitos judiciales del mes anterior (Ley 14.701, art. 11, incs. a y g).
Cómo lo resuelve Habitia
La mora se combate antes de que exista. Con Habitia, los recordatorios salen solos por WhatsApp y por mail: 7, 3 y 1 día antes del vencimiento y el mismo día, con el saldo de la unidad. El propietario paga por transferencia a la cuenta del consorcio o con QR, manda el comprobante por WhatsApp y una persona registra el pago; si ya pagó, no le llegan más recordatorios.
Para los atrasados, la IA arma un plan de cobranza y redacta la intimación, y una persona la revisa antes de que salga. El certificado de deuda sale del estado de cuenta de la unidad, listo para que lo firme el administrador y, si corresponde, lo apruebe el consejo. Ir a juicio lo decidís vos. Más sobre cómo trabajamos en Habitia Argentina.
Preguntas frecuentes
¿Quién debe las expensas si la unidad se vendió?
Ninguno de los dos se libera: quien vende no se libera por haber vendido, y quien compra tampoco, ni siquiera de las expensas devengadas antes de su compra (CCyC, art. 2049). Por eso, antes de comprar, conviene pedirle al administrador el certificado de deudas y créditos del consorcio, que expide en tres días hábiles (art. 2067, inc. l).
¿Hace falta mediación antes del juicio por expensas?
En la justicia nacional, no es obligatoria: en los procesos de ejecución la mediación previa es optativa (Ley 26.589, art. 6). Si el consorcio está en una provincia, el abogado revisa la ley de mediación local.
¿Quién firma el certificado de deuda?
Lo expide el administrador. Si el consorcio tiene consejo de propietarios, el consejo lo aprueba (CCyC, art. 2048).
¿Se puede dejar de pagar las expensas si el consorcio no hace un arreglo?
No. Los propietarios no pueden negarse a pagar invocando derechos contra el consorcio, salvo la compensación; esos reclamos se hacen por la vía que corresponda (CCyC, art. 2049).
Esta guía es información general sobre la normativa argentina y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- Código Civil y Comercial de la Nación: arts. 768, 2046, 2048 a 2050, 2056, 2064, 2065, 2067, 2554 y 2562 (InfoLEG)
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: arts. 524 y 531 (InfoLEG)
- Ley 24.588, art. 8: la justicia nacional ordinaria de la Ciudad de Buenos Aires (InfoLEG)
- Ley 26.589 de Mediación, art. 6: mediación optativa en los procesos de ejecución (InfoLEG)
- Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, art. 10 (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires, art. 11 (normas.gba.gob.ar)
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