Quién convoca y cómo
Convoca el administrador, que también redacta el orden del día (CCyC, art. 2067, inc. a). Si por cualquier causa no lo hace, puede convocar el consejo de propietarios, si lo hay (art. 2064, inc. a); y si ninguno convoca, los propietarios que representan el 10 % del total pueden pedirle al juez una asamblea judicial (art. 2063). La forma de convocar, la periodicidad y la forma de notificación las fija el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, inc. m).
La convocatoria transcribe el orden del día, redactado en forma precisa y completa. Tratar otros temas es nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlos (art. 2059). La asamblea también puede autoconvocarse, pero sus decisiones valen solo si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios.
En la Ciudad de Buenos Aires, la convocatoria dice lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, y lleva copia del acta de la última asamblea, bajo pena de nulidad (Ley 941, art. 9, inc. j). En la Provincia, la Ley 14.701 pide lugar, día, orden del día y horario de comienzo, también con copia de la última acta (art. 8, inc. h).
Mayorías: la doble exigencia
La regla general es la mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, no sobre los presentes, y con doble exigencia: número de unidades y partes proporcionales indivisas de cada una, los porcentuales (art. 2060). Por ejemplo, en un edificio de 20 unidades, una decisión necesita el voto de al menos 11 unidades que, además, sumen más del 50 % de los porcentuales.
Algunas decisiones tienen una mayoría especial:
| Decisión | Mayoría | Artículo |
|---|---|---|
| Decisiones en general | Mayoría absoluta de todos los propietarios, por unidades y por porcentuales. | 2060 |
| Mejoras u obras nuevas sobre partes comunes | Mayoría de los propietarios, con informe técnico previo de un profesional autorizado. | 2051 |
| Obra que modifica la estructura de manera sustancial | Unanimidad. | 2052 |
| Grave deterioro o destrucción del edificio | Mayoría que represente más de la mitad del valor. | 2055 |
| Modificar el reglamento | Dos tercios de la totalidad de los propietarios. | 2057 |
| Validar una asamblea autoconvocada y su temario | Dos tercios de la totalidad de los propietarios. | 2059 |
| Suprimir o limitar derechos de unidades más allá del funcionamiento cotidiano | La mayoría, con la conformidad expresa de los titulares afectados. | 2061 |
El reglamento de cada consorcio fija además las mayorías para sus decisiones y la forma de computarlas (art. 2056, incs. ñ y p).
Los ausentes y la mayoría de los presentes
Además de decidir por mayoría sobre el total, la asamblea tiene otro camino: la mayoría de los presentes puede proponer decisiones. Esas propuestas se comunican por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince días de notificadas, salvo que los ausentes se opongan antes, por el mismo medio y con mayoría suficiente (art. 2060).
Al pie de cada acta, el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones que recibió y de las conformidades expresas (art. 2062). Para impugnar una asamblea hay 30 días desde su fecha: después, la acción de nulidad caduca (art. 2060).
¿Se puede hacer la asamblea de consorcio virtual?
El Código Civil y Comercial trata al consorcio como una persona jurídica privada (art. 148, inc. h). Para esas personas, si el estatuto no prevé otra cosa, quienes deben participar pueden hacerlo a distancia, con medios que les permitan comunicarse simultáneamente, siempre que todos lo consientan. El acta indica la modalidad adoptada y se guardan las constancias según el medio usado (art. 158, inc. a).
Además, el art. 2059 da validez a las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.
En la práctica, antes de convocar a una asamblea a distancia conviene:
- Leer el reglamento de propiedad horizontal: qué dice de la forma de convocar, de notificar y de computar las mayorías (art. 2056).
- Pedir y guardar el consentimiento de todos los que deben participar, si el reglamento no regula la asamblea a distancia.
- Usar un medio que permita a todos comunicarse a la vez, indicar la modalidad en el acta y guardar las constancias, como la grabación.
- Consultar a un abogado si el consorcio no logra el consentimiento de todos o si el reglamento dice otra cosa.
El acta y los libros
Todo consorcio lleva un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. De cada asamblea se labra un acta en el libro, que los presentes firman como constancia de asistencia; el administrador coteja esas firmas con las registradas (art. 2062).
El acta la redacta un secretario de actas elegido por los propietarios. Contiene el resumen de lo deliberado y las decisiones adoptadas o propuestas por la mayoría de los presentes, y la firman el presidente de la asamblea y dos propietarios. En la Ciudad, el libro de Registro de Firmas se exhibe al comienzo de cada asamblea, para verificar los poderes (Ley 941, art. 9, inc. e). Cuántas cartas poder puede tener cada propietario lo limita el reglamento (CCyC, art. 2056, inc. n).
Cómo lo resuelve Habitia
En Habitia, la convocatoria sale con el orden del día completo a cada propietario, por WhatsApp y por mail, y cada uno confirma si va. Si la asamblea es a distancia, la sala de video y la grabación quedan en la plataforma. Durante la asamblea, Habitia computa la doble mayoría por unidades y por porcentuales; después, la IA arma el borrador del acta desde la grabación y una persona lo revisa antes de pasarlo al libro.
Para los ausentes, Habitia prepara la comunicación de las propuestas y guarda la constancia de cada envío y de cada respuesta, para dejarla al pie del acta. El medio fehaciente lo decidís vos con tu asesor. Más sobre cómo trabajamos en Habitia Argentina.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el administrador no convoca a la asamblea?
Puede convocar el consejo de propietarios, si lo hay (CCyC, art. 2064, inc. a). Si ninguno lo hace, los propietarios que representen el 10 % del total pueden pedirle al juez una asamblea judicial (art. 2063).
¿Cuánto tiempo hay para impugnar una asamblea de consorcio?
Treinta días desde la fecha de la asamblea: después, el derecho a promover la acción judicial de nulidad caduca (CCyC, art. 2060).
¿Se pueden tratar temas que no están en el orden del día?
Solo si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlos. Si no, tratarlos es nulo (CCyC, art. 2059).
¿La mayoría se cuenta sobre los presentes o sobre el total?
Sobre la totalidad de los propietarios, por unidades y por porcentuales (CCyC, art. 2060). Los presentes pueden proponer decisiones, que se comunican a los ausentes.
Esta guía es información general sobre la normativa argentina y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
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