Qué normas rigen el trabajo del encargado
La base es la Ley 12.981, el estatuto de los encargados de casas de renta. Alcanza a quienes trabajan en edificios de renta y también al personal que hace las mismas tareas en edificios en propiedad horizontal (art. 1). Es encargado quien trabaja en el inmueble de forma habitual y exclusiva, con tareas de cuidado, vigilancia y servicios accesorios, cualquiera sea la forma de pago; los ayudantes, ascensoristas y peones permanentes quedan asimilados (art. 2).
Los salarios se pactan en el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10, entre la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH) y tres cámaras de empleadores: la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI). La Dirección Nacional de Relaciones y Regulaciones del Trabajo homologa cada acuerdo. Por ejemplo, la Disp. DNRYRT 688/2026, publicada el 19 de octubre de 2026, homologó un acuerdo con sus escalas salariales, y la Disp. DNRYRT 709/2026, publicada el 21 de octubre, otro con modificaciones salariales.
Paso a paso de la liquidación mensual
Cada mes, el trabajo se puede ordenar en seis pasos:
- Escala vigente. Tomar la última escala homologada del convenio 589/10 para la categoría del edificio y el puesto. Algunos acuerdos incluyen sumas no remunerativas: la Disp. 709/2026, por ejemplo, les recuerda a las partes el art. 103 de la Ley 20.744.
- Novedades del mes. Horas extras, ausencias y suplencias. Durante el descanso semanal y las vacaciones, las tareas las puede hacer un suplente, que paga el empleador (Ley 12.981, art. 3, inc. d).
- Altas y bajas. Si entra o sale alguien, se informa en Simplificación Registral de ARCA, que es la única vía para comunicar las novedades de contratación.
- Recibo de sueldo, con el detalle de lo que se paga y de lo que se descuenta en el período.
- F.931. Declaración en Línea copia los datos del F.931 del mes anterior, suma las altas y saca las bajas de Simplificación Registral. El empleador verifica y confirma los datos, el sistema calcula los aportes y contribuciones a pagar, y el F.931 se envía por internet. El pago se hace con un VEP.
- Liquidación de expensas. En la Ciudad de Buenos Aires, el sueldo se informa en la liquidación del consorcio, con el detalle que sigue.
Qué muestra la liquidación de expensas
En la Ciudad de Buenos Aires, la liquidación de expensas informa el nombre y el cargo de cada empleado, la categoría del edificio, el CUIL, el sueldo básico, las horas extras detalladas, el período, los descuentos y los aportes por cargas sociales a cargo del consorcio. También lleva la clave del consorcio en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Ley 941, art. 10, incs. b y d).
Desde 2024 suma, en forma visible, el link oficial para que cualquier propietario consulte, sin clave fiscal y con el CUIL de cada empleado, el estado de los pagos de aportes y contribuciones (Disp. 1146/DGDYPC/2024, art. 2). En la Provincia de Buenos Aires, el mismo detalle del personal es obligatorio en los consorcios de menos de 100 unidades (Ley 14.701, art. 11, inc. h).
Descansos y vacaciones del encargado
La Ley 12.981 fija los descansos del personal que alcanza (art. 3):
| Qué | Cuánto |
|---|---|
| Entre jornadas | No menos de 12 horas seguidas. |
| Descanso intermedio | 4 horas corridas, si trabaja a la mañana y a la tarde; el comienzo lo fija el empleador. |
| Descanso semanal | 35 horas, desde las 13 del sábado hasta las 24 del domingo, sin descuento. |
| Vacaciones, hasta 5 años de antigüedad | 12 días hábiles. |
| Vacaciones, de más de 5 a 10 años | 20 días hábiles. |
| Vacaciones, de más de 10 a 20 años | 24 días hábiles. |
| Vacaciones, más de 20 años | 28 días hábiles. |
Las vacaciones se otorgan entre el 1 de octubre y el 30 de abril del año siguiente, y la fecha de inicio se comunica con 30 días de anticipación como mínimo. La suplencia no la puede hacer la esposa o los hijos del titular, ni otra persona con funciones permanentes alcanzada por la ley.
El consorcio como empleador
El empleador es el consorcio. La asamblea resuelve la conformidad con el nombramiento y el despido del personal (CCyC, art. 2058, inc. c), y el administrador nombra y despide con acuerdo de la asamblea convocada para eso y cumple las obligaciones laborales, previsionales y tributarias (art. 2067, incs. f y g).
Además del sueldo, el empleador tiene dos seguros a su cargo. El de riesgos del trabajo: quien no acredite solvencia para autoasegurarse debe contratar una Aseguradora de Riesgos del Trabajo, de libre elección (Ley 24.557, art. 3). Y el seguro de vida colectivo obligatorio, cuyo costo está a cargo del empleador; si no lo contrata, responde él por el beneficio (Decreto 1567/1974, arts. 1 y 3).
En la Ciudad, el administrador informa cada año en su declaración jurada los pagos de aportes y contribuciones, del seguro de riesgos del trabajo y de la cuota sindical del personal de cada consorcio (Ley 941, art. 12, inc. c).
Cómo lo resuelve Habitia
El equipo de Habitia liquida los sueldos de encargados y suplentes con la última escala homologada del convenio, arma los recibos y deja listo el F.931 para que lo presente la administración o su contador. El pago lo hace el consorcio. El detalle del personal y el link a los aportes salen en la liquidación de expensas de cada mes, y lo pagado queda registrado para la declaración jurada anual.
Habitia no presenta declaraciones ni hace trámites ante ARCA: los deja listos, y la decisión de contratar, despedir o pagar es de la administración y del consorcio. Más sobre cómo trabajamos en Habitia Argentina.
Preguntas frecuentes
¿Dónde está la escala salarial vigente del encargado?
En las homologaciones de los acuerdos del convenio 589/10, que se publican en el Boletín Oficial y se pueden consultar en InfoLEG. Esta guía no publica montos porque cambian con cada acuerdo.
¿Quién puede reemplazar al encargado en su franco o en sus vacaciones?
Un suplente, pagado por el empleador. La suplencia no la puede hacer la esposa o los hijos del titular, ni otra persona con funciones permanentes alcanzada por la Ley 12.981, aunque sea en otro edificio (art. 3, inc. d).
¿El consorcio tiene que contratar una ART?
Sí, salvo que acredite solvencia y servicios para autoasegurarse, algo que la ley exige con la periodicidad que fije la reglamentación (Ley 24.557, art. 3).
¿Quién presenta el F.931?
El empleador, que es el consorcio, a través de su administrador o de su contador. Lo envía por internet desde Declaración en Línea y paga con un VEP. Habitia lo deja listo, pero no lo presenta.
Esta guía es información general sobre la normativa argentina y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
- Ley 12.981, estatuto de encargados de casas de renta, texto actualizado (InfoLEG)
- Disposición DNRYRT 709/2026: homologación de modificaciones salariales del CCT 589/10 (InfoLEG)
- Disposición DNRYRT 688/2026: homologación de un acuerdo y escalas salariales del CCT 589/10 (InfoLEG)
- Declaración en Línea, manual del F.931 (ARCA)
- Ley 24.557 de Riesgos del Trabajo, art. 3 (InfoLEG)
- Decreto 1567/1974: seguro de vida colectivo obligatorio (InfoLEG)
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2058 y 2067 (InfoLEG)
- Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, arts. 10 y 12 (Boletín Oficial de la Ciudad)
- Disposición 1146/DGDYPC/2024: link a los aportes en la liquidación (Boletín Oficial de la Ciudad)
¿Querés ver cómo Habitia trabaja con tus consorcios?
Expensas claras y propietarios atendidos por Habi 24/7.