Reglamento de copropiedad: qué tiene que tener

¿Qué es el reglamento de copropiedad y administración?

Es la escritura que ordena el condominio: qué es de cada uno y qué es común, cuánto vale cada unidad, cómo se reparten las expensas, quién administra y cómo se reúne la asamblea. Lo instituye quien constituye la propiedad por pisos, se formaliza por escritura pública y se inscribe en el Registro de Inmuebles, igual que cada modificación (art. 2146).

Una vez formalizado, tiene fuerza obligatoria para quien adquiera una unidad después, a cualquier título, y se puede inscribir aun antes de que el edificio esté construido (art. 2148). En un edificio nuevo, eso permite que los primeros copropietarios lleguen con las reglas ya escritas.

Los ocho puntos obligatorios

El Código dice que el reglamento «deberá disponer obligatoriamente» sobre estos puntos (art. 2147). Para cada uno, qué tiene que resolver y para qué sirve en el día a día:

Contenido obligatorio del reglamento de copropiedad y administración (Código Civil, art. 2147)
Inciso	Qué tiene que resolver	Para qué sirve
a	Cómo se nombra al representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o alguien de afuera, con facultades para administrar los bienes comunes y recaudar los fondos.	Saber quién administra y con qué alcance.
b	Las bases de su remuneración, la duración del cargo, cómo se lo remueve, sus facultades ante organismos administrativos y judiciales, y quién lo sustituye.	Cambiar de administrador sin conflicto y saber si puede iniciar un cobro judicial.
c	La proporción y las bases con que cada propietario contribuye a las expensas.	Liquidar cada mes sin discusiones.
d	Cómo se designa y se despide al personal de servicio.	Contratar al portero o al personal de limpieza.
e	El procedimiento de convocatoria de la asamblea, cómo se elige al presidente, el quórum para sesionar y las mayorías especiales.	Convocar bien y que lo resuelto valga.
f	La ubicación y numeración de los pisos, los departamentos y las cosas comunes, y el uso de cada uno.	Saber qué es de cada uno y qué es de todos.
g	El valor de cada piso o departamento, con sus partes accesorias.	Es la base del prorrateo de las expensas y del cómputo de la asamblea.
h	Cualquier otra facultad que se le dé al representante de los propietarios.	Dejar por escrito qué más puede hacer el administrador.

El valor de cada unidad pesa en todo: las expensas se reparten según ese valor, salvo pacto en contrario (art. 2140), y la asamblea cuenta el valor representado además de las personas (art. 2155).

¿Cómo se modifica el reglamento?

Para reformarlo hace falta el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio (art. 2146). Las dos condiciones van juntas: no alcanza con que voten dos tercios de los propietarios si entre ellos no suman la mitad del valor.

La reforma también se formaliza por escritura pública y se inscribe en el Registro de Inmuebles, igual que el reglamento original (art. 2146). Las mismas reglas se aplican para dejarlo sin efecto (art. 2148).

Lo que el Código prohíbe a propietarios e inquilinos

Hay prohibiciones que vienen del Código y rigen aunque el reglamento no las repita. Alcanzan a cada propietario, inquilino u ocupante (art. 2139):

Hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio o de los servicios comunes.
Cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa.
Usar la unidad para fines contrarios a la moral y las buenas costumbres, o distintos de los que prevé el reglamento.
Perturbar a los ocupantes y vecinos con ruidos molestos, o guardar mercaderías peligrosas para el edificio.
Elevar nuevos pisos o construir sin el consentimiento de los demás propietarios.

¿Qué pasa si el reglamento no dice nada?

Si el reglamento calla o es oscuro, las relaciones entre los propietarios se rigen por el Código (art. 2149). Así, sin una regla propia, las expensas se reparten según el valor de cada unidad (art. 2140), y la asamblea sesiona y resuelve con el quórum y las mayorías del Código (art. 2155).

El Código enumera las cosas comunes, como el terreno, los techos, las escaleras, los ascensores y las dependencias del portero, pero aclara que la lista no es limitativa y que, en cada caso, el carácter común se define por convención de partes (art. 2130). Un jardín, una piscina o un salón de usos múltiples no están en esa lista: conviene que el reglamento diga con claridad de quién son y cómo se usan.

Cómo lo resuelve Habitia

En Habitia, el reglamento de cada condominio queda cargado en la plataforma: el valor de cada unidad rige el prorrateo de las expensas y el cómputo de las asambleas. Cuando un copropietario pregunta si puede hacer una obra o tener una mascota, Habi le responde por WhatsApp con lo que dice el reglamento y cita el artículo; si la pregunta necesita una decisión, la pasa a la administración.

Más sobre el servicio en Habitia en Paraguay. Las mayorías completas de la asamblea están en la guía de asamblea de copropietarios.

Preguntas frecuentes

¿Dónde consigo el reglamento de mi edificio?

Es una escritura pública inscripta en el Registro de Inmuebles (art. 2146). Pedile una copia al administrador; si no la tiene, consultá con un escribano cómo obtenerla.

¿El reglamento obliga al inquilino?

Las prohibiciones del Código alcanzan al propietario, al inquilino y a cualquier ocupante, incluida la de usar la unidad para fines distintos de los que prevé el reglamento (art. 2139). Qué otras reglas del reglamento le son exigibles depende del caso: ante una duda, asesorate.

¿Quién redacta el primer reglamento?

Quien constituye la propiedad por pisos, que en un edificio nuevo suele ser la desarrolladora (art. 2146). Como se puede inscribir antes de terminar la obra (art. 2148), conviene leerlo antes de comprar.

Esta guía es información general sobre la normativa paraguaya y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.