¿Qué son las expensas?
Son lo que cada copropietario aporta para sostener el edificio. El Código Civil no usa la palabra «expensas»: habla de los gastos necesarios para conservar y usar las partes comunes, de los servicios de interés común y de las innovaciones que acuerda la mayoría, y de las primas del seguro del edificio (art. 2140). En la práctica, las expensas cubren:
- La conservación y reparación de las partes comunes: el terreno, los cimientos, los muros maestros, los techos, los patios, los vestíbulos, las escaleras y las puertas de entrada (art. 2130).
- Los servicios centrales, como ascensores, montacargas, agua, gas y central telefónica, y las dependencias del portero y de la administración (art. 2130).
- Las primas del seguro del edificio (art. 2140).
- Las obras de mantenimiento extraordinario y las innovaciones que aprueba la asamblea (arts. 2140 y 2154).
¿Cómo se calculan las expensas?
La regla del Código es el valor de cada unidad: los gastos se reparten en proporción al valor de la propiedad de cada copropietario, salvo pacto en contrario (art. 2140). Ese valor se fija por acuerdo de partes o, en su defecto, por el valor oficial que se usa para el impuesto inmobiliario (art. 2131). El reglamento de copropiedad tiene que decir cuánto vale cada piso o departamento y en qué proporción contribuye cada propietario (art. 2147, incs. c y g).
El cálculo, paso a paso:
- Presupuesto. La asamblea aprueba los gastos previstos para el año y su distribución entre los propietarios (art. 2154).
- Gastos del período. Se juntan los gastos del mes: sueldos del personal y aportes al IPS, limpieza, ascensor, energía de las partes comunes, seguro y mantenimiento.
- Prorrateo general. Cada gasto del edificio se reparte según el valor de cada unidad.
- Gastos de uso parcial. Si una escalera, un patio, una terraza o un mecanismo sirve solo a una parte del edificio, su mantenimiento lo pagan los copropietarios que lo aprovechan (art. 2140).
- Liquidación. Cada copropietario recibe su parte, con el detalle de los gastos y la fecha de vencimiento.
Casos especiales del Código
Además de la regla general, el Código Civil resuelve algunos casos puntuales:
| Caso | Quién paga | Artículo |
|---|---|---|
| Terraza de uso exclusivo | Quien la usa paga un tercio de la reparación o reconstrucción; los otros dos tercios, los copropietarios a los que sirve, según el valor de su unidad. | Art. 2142 |
| Innovación muy costosa o suntuaria que se puede usar por separado | Quien no quiera beneficiarse queda eximido; puede sumarse después, pagando su parte de la obra y del mantenimiento. | Art. 2141 |
| Gasto que un copropietario hace por su cuenta, sin autorización | No se le reembolsa, salvo que sea urgente. | Art. 2153 |
| Arreglos dentro de la propia unidad | El propietario de esa unidad. | Art. 2138 |
| Impuestos y tasas municipales | Se cobran a cada propietario por separado. | Art. 2145 |
Si el reglamento no dice nada sobre un caso, las relaciones entre los propietarios se rigen por el Código (art. 2149).
¿Quién cobra las expensas y cómo rinde cuentas?
El administrador ejecuta lo que decide la asamblea y vela por el cumplimiento del reglamento; le corresponde cobrar las contribuciones, pagar los gastos y conservar las partes comunes (art. 2151). Puede ser uno de los propietarios o alguien de afuera, y el reglamento fija cómo se lo nombra, cómo se lo remunera y qué facultades tiene (art. 2147, incs. a y b).
Una vez al año, el administrador rinde cuenta documentada de su gestión (art. 2151), y la asamblea aprueba esa rendición y decide qué hacer con el remanente (art. 2154). Por eso conviene guardar cada comprobante junto a su gasto desde el primer día, y no juntarlos a fin de año.
¿Qué pasa si un copropietario no paga?
La obligación no se discute: el copropietario no puede eximirse de contribuir a los gastos de conservación de las cosas comunes, ni siquiera renunciando a su derecho sobre ellas (art. 2131). El título del Código sobre propiedad por pisos no fija tasa de interés ni recargo por atraso: si corresponden y cuánto, depende del reglamento y del caso.
Para cobrar, el primer camino es de gestión: avisos antes del vencimiento, un estado de cuenta claro y un acuerdo de pago por escrito. Si hay que ir a juicio, importa qué facultades judiciales le da el reglamento al administrador (art. 2147, inc. b). Cuando el juicio excede sus atribuciones, lo decide la asamblea, por mayoría de los presentes que representen al menos la mitad del valor del edificio (art. 2156). Antes de iniciar cualquier acción, asesorate con un abogado.
Cómo lo resuelve Habitia
Con Habitia, las expensas se liquidan en guaraníes, sin decimales, según el valor de cada unidad que fija el reglamento, con criterios aparte para lo que sirve solo a una parte del edificio. La liquidación llega a cada copropietario por WhatsApp y por correo, con el detalle de cada gasto, y Habi le responde su saldo a cualquier hora. Los pagos por transferencia o QR quedan registrados en el estado de cuenta de cada unidad, y la rendición anual sale con cada comprobante adjunto.
Más sobre el servicio en Habitia en Paraguay. Cómo se aprueba el presupuesto que después se reparte, en la guía de asamblea de copropietarios.
Preguntas frecuentes
¿Las expensas se pueden repartir en partes iguales?
El Código reparte según el valor de cada unidad, «salvo pacto en contrario» (art. 2140), y la proporción la fija el reglamento (art. 2147, inc. c). Si el reglamento prevé otra base, como partes iguales, rige esa; si no dice nada, rige el Código (art. 2149). Cómo se cambia el reglamento está en la guía de reglamento de copropiedad.
¿Las expensas las paga el propietario o el inquilino?
El Código pone la obligación de contribuir en los propietarios (arts. 2131 y 2140). Lo que acuerden propietario e inquilino en el contrato de alquiler es otra relación: ante una duda concreta, asesorate.
¿Quién fija el valor de cada unidad?
El reglamento de copropiedad, que tiene que determinar el valor de cada piso o departamento con sus partes accesorias (art. 2147, inc. g). Si no hay acuerdo, el Código toma el valor oficial que se usa para el impuesto inmobiliario (art. 2131).
¿Se puede hacer una obra grande sin pasar por la asamblea?
Las obras de mantenimiento extraordinario las decide la asamblea (art. 2154), y las reparaciones extraordinarias de notable importancia necesitan la mayoría de los presentes que representen al menos la mitad del valor del edificio (art. 2156).
Esta guía es información general sobre la normativa paraguaya y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
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