¿Qué decide la asamblea de copropietarios?
Es el órgano donde los copropietarios deciden sobre el condominio. Además de lo que fije el reglamento, el Código Civil le encarga:
- Nombrar al administrador o confirmarlo, y fijar su retribución (arts. 2150 y 2154). Si no lo nombra, lo puede nombrar un juez a pedido de uno o varios propietarios (art. 2150).
- Aprobar el presupuesto de gastos del año y su distribución entre los propietarios (art. 2154).
- Aprobar la rendición anual de cuentas del administrador y el uso del remanente (art. 2154).
- Decidir las obras de mantenimiento extraordinario (art. 2154) y las innovaciones (art. 2156).
- Reformar el reglamento de copropiedad y administración (art. 2146).
¿Cómo se convoca la asamblea?
El procedimiento de convocatoria, la forma de elegir al presidente, el quórum para sesionar y las mayorías especiales los tiene que prever el reglamento de copropiedad (art. 2147, inc. e). El Código pone además una condición que ninguna convocatoria puede saltear: la asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios fueron invitados (art. 2156).
En la práctica, conviene citar a cada propietario por un medio que deje constancia, con el día, la hora, el lugar y el orden del día. Si en la primera convocatoria no hay número, la asamblea se reúne en segunda convocatoria dentro de los diez días contados desde la primera (art. 2155).
Quórum y mayorías, decisión por decisión
El Código cuenta dos cosas a la vez: cuántos propietarios votan y cuánto valor del edificio representan. Por ejemplo, en un edificio de 30 unidades, cada una de un propietario distinto, para constituir la asamblea en primera convocatoria tienen que estar al menos 20 copropietarios y, entre ellos, sumar dos tercios del valor (art. 2155). Las mayorías, una por una:
| Decisión | Qué hace falta | Artículo |
|---|---|---|
| Constituir la asamblea (primera convocatoria) | Presentes que representen dos tercios del valor del edificio y dos tercios de los copropietarios. | Art. 2155 |
| Resoluciones en general | Mayoría de los presentes, que sumen al menos la mitad del valor del edificio. | Art. 2155 |
| Resoluciones en segunda convocatoria (dentro de los diez días) | Votos de un tercio de los propietarios, que sumen al menos un tercio del valor. | Art. 2155 |
| Poderes del administrador, juicios que exceden sus atribuciones y reparaciones extraordinarias de notable importancia | Mayoría de los presentes, que sumen al menos la mitad del valor. | Art. 2156 |
| Innovaciones: mejoras, uso más cómodo o mayor rendimiento de las cosas comunes | Mayoría de los propietarios y dos tercios del valor. | Art. 2156 |
| Reformar el reglamento | Dos tercios de los propietarios que representen al menos la mitad del valor. | Art. 2146 |
| Reconstruir después de una destrucción menor a dos tercios del valor | Tres cuartas partes del valor del edificio. | Art. 2161 |
| Edificio en estado ruinoso: reconstruir o demoler | Mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor. | Art. 2162 |
El reglamento tiene que fijar el quórum y las mayorías especiales (art. 2147, inc. e); en lo que no diga, rige el Código (art. 2149).
El acta y el libro de actas
Lo que se delibera en la asamblea se asienta en un libro de actas que lleva el administrador. Cada acta la firman el administrador y dos asambleístas designados por la asamblea (art. 2156).
Las resoluciones obligan a todos los propietarios. Quien disiente puede recurrir ante el juez las que sean contrarias a la ley o al reglamento, dentro de los 30 días corridos: desde la fecha de la resolución, para los disidentes, y desde la comunicación, para los ausentes. El recurso no suspende la ejecución, salvo que lo ordene el juez (art. 2157).
Por eso conviene comunicar el acta a los ausentes por un medio que deje constancia de la fecha: desde ahí corre su plazo.
Cómo lo resuelve Habitia
Habitia cita a todos los copropietarios por WhatsApp y por correo y guarda la constancia de cada envío. Durante la asamblea computa el quórum y cada votación por personas y por valor a la vez, y al terminar deja el acta lista para pasar al libro y firmar. Después avisa a los ausentes y guarda la fecha de cada aviso. Vos conducís la reunión y firmás el acta.
Más sobre el servicio en Habitia en Paraguay. Cómo se reparte el presupuesto que aprueba la asamblea, en la guía de expensas.
Preguntas frecuentes
¿Quién preside la asamblea?
Lo define el reglamento, que tiene que establecer la forma de elegir un presidente (art. 2147, inc. e). El administrador lleva el libro de actas y firma cada acta con dos asambleístas (art. 2156).
¿Se puede votar por poder o hacer la asamblea por videollamada?
El título del Código Civil sobre propiedad por pisos no regula ni el voto por poder ni la asamblea a distancia. Antes de hacerla así, revisá qué dice el reglamento y asesorate: una resolución contraria al reglamento se puede recurrir ante el juez (art. 2157).
¿Cada cuánto hay que hacer una asamblea?
El título del Código sobre propiedad por pisos no fija una frecuencia, pero la asamblea tiene que aprobar el presupuesto del año y la rendición anual de cuentas del administrador (art. 2154). En la práctica, se reúne al menos una vez al año.
¿Qué mayoría hace falta para cambiar al administrador?
Revocar los poderes del administrador requiere la mayoría de los presentes que representen al menos la mitad del valor del edificio (art. 2156). El reglamento tiene que prever, además, cómo se lo remueve y quién lo sustituye (art. 2147, inc. b).
Esta guía es información general sobre la normativa paraguaya y no reemplaza el asesoramiento profesional para tu caso.
Fuentes
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